Die deutsche Immobilienbranche steht 2024 vor einer Vielzahl von Herausforderungen und Ungewissheiten, die durch die globalen Entwicklungen beeinflusst werden. Besonders zwei große geopolitische Ereignisse – der anhaltende Krieg in der Ukraine und die bevorstehenden US-Wahlen – haben direkte und indirekte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Deutschland. Diese Faktoren verstärken bestehende Probleme, wie hohe Baukosten, gestiegene Zinssätze und eine sinkende Nachfrage, während sie gleichzeitig neue Unsicherheiten schaffen.

Auswirkungen des Ukraine-Kriegs auf die Immobilienbranche

Der Krieg in der Ukraine hat seit seinem Ausbruch 2022 weitreichende wirtschaftliche Konsequenzen für Europa und damit auch für den deutschen Immobilienmarkt. Die Auswirkungen auf die Branche sind vielfältig:

1. Rohstoff- und Baukostenexplosion: Der Ukraine-Krieg führte zu einer starken Störung globaler Lieferketten, insbesondere bei Baumaterialien wie Stahl, Holz und Energie. Diese Engpässe haben die Baukosten in Deutschland dramatisch in die Höhe getrieben. Bauprojekte verzögern sich oder werden sogar eingestellt, weil die Materialkosten nicht mehr im geplanten Budget liegen. Gerade für Wohnungsbauprojekte in Großstädten, wo der Bedarf nach wie vor hoch ist, bedeutet dies eine massive Verlangsamung der Bautätigkeit.

2. Flüchtlingswelle und Wohnraumnachfrage: Seit Beginn des Krieges sind Millionen Menschen aus der Ukraine nach Europa geflüchtet, viele von ihnen nach Deutschland. Dies hat kurzfristig zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum geführt, besonders in städtischen Ballungsgebieten. Diese zusätzliche Nachfrage trifft jedoch auf einen ohnehin angespannten Wohnungsmarkt, was die Preise für Mietwohnungen weiter in die Höhe getrieben hat. Soziale Spannungen und der Druck auf die Wohnungspolitik, schnellen und bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen, nehmen zu.

3. Energiepreise und energetische Sanierungen: Durch die Abhängigkeit Deutschlands von russischem Gas und Öl hat der Krieg die Energiekosten stark ansteigen lassen. Für die Immobilienbranche bedeutet dies, dass insbesondere ältere Gebäude, die energetisch saniert werden müssen, noch teurer im Unterhalt werden. Die steigenden Energiepreise haben zudem die Priorität von energetischen Modernisierungen und nachhaltigen Bauprojekten erhöht, was jedoch ebenfalls mit höheren Kosten und technologischem Aufwand verbunden ist.

Die Rolle der US-Wahlen und globale Unsicherheiten

Die bevorstehenden Präsidentschaftswahlen in den USA im November 2024 tragen ebenfalls zur Unsicherheit auf dem deutschen Immobilienmarkt bei. Obwohl die Wahlen in den USA auf den ersten Blick wenig Einfluss auf den deutschen Immobiliensektor haben, wirken sie indirekt auf verschiedene Bereiche, die die Branche beeinflussen:

1. Zinsentwicklung und Kapitalmärkte: Die amerikanische Geldpolitik, insbesondere die Entscheidungen der US-Notenbank (Federal Reserve), hat einen großen Einfluss auf die internationalen Finanzmärkte. Sollte die Fed nach den Wahlen eine restriktivere Geldpolitik verfolgen und die Zinssätze weiter anheben, wird dies auch die Zinsen in Europa beeinflussen. Steigende Zinsen erschweren es Immobilienkäufern, Kredite aufzunehmen, und dämpfen somit die Nachfrage. Diese Entwicklung könnte in Kombination mit den bereits hohen Baukosten den Wohnungsbau weiter hemmen.

2. Kapitalflüsse und Investorenverhalten: US-Investoren spielen eine bedeutende Rolle im deutschen Immobilienmarkt. Viele institutionelle Anleger aus den USA investieren in deutsche Immobilien, insbesondere in Gewerbeimmobilien in Metropolen wie Berlin, München und Frankfurt. Je nach Wahlausgang und politischer Lage in den USA könnte sich das Verhalten dieser Investoren ändern. Ein wirtschaftlicher Abschwung oder eine volatile politische Lage in den USA könnte dazu führen, dass Investitionen zurückgehalten oder Kapital aus Europa abgezogen wird. Dies würde den Druck auf den Immobilienmarkt verstärken und die Preise weiter nach unten drücken.

3. Globale Handelsbeziehungen und Unsicherheiten: Die US-Wahlen könnten auch Einfluss auf die Handelsbeziehungen zwischen den USA, Europa und China haben, was wiederum indirekt die deutsche Wirtschaft und damit auch den Immobilienmarkt beeinflussen könnte. Beispielsweise könnten neue handelspolitische Spannungen oder Zölle die Importkosten für Baumaterialien weiter in die Höhe treiben und die Baukosten noch unerschwinglicher machen.

Die lokale Perspektive: Steigende Unsicherheiten und Stagnation

In der aktuellen geopolitischen Gemengelage sehen sich viele Immobilienunternehmen und Bauträger in Deutschland mit einem deutlichen Investitionsrückgang konfrontiert. Die steigenden Kosten und die Unsicherheit auf den Kapitalmärkten führen dazu, dass weniger Neubauprojekte gestartet werden. Bestehende Projekte werden verschoben oder heruntergefahren, weil die Finanzierungskosten zu hoch sind und die Nachfrage stagniert.

Zudem bleibt abzuwarten, wie die deutsche Regierung auf diese Herausforderungen reagieren wird. Die Bau- und Immobilienpolitik der nächsten Jahre wird entscheidend dafür sein, ob der Markt stabilisiert werden kann. Förderprogramme für den sozialen Wohnungsbau, Maßnahmen zur Senkung der Baukosten sowie Anreize für energieeffizientes Bauen könnten potenzielle Lösungsansätze sein. Allerdings stehen diese Ziele oft im Widerspruch zu den fiskalischen Zwängen, die durch die steigende Staatsverschuldung und die finanziellen Belastungen der Energiewende entstehen.

Fazit

Die deutsche Immobilienbranche steht 2024 an einem Wendepunkt. Der anhaltende Krieg in der Ukraine hat die Bau- und Materialkosten massiv in die Höhe getrieben und den Wohnraummangel in Deutschland verschärft. Gleichzeitig sorgen die bevorstehenden US-Wahlen für Unsicherheiten auf den Finanzmärkten und könnten den Zugang zu günstigen Finanzierungen weiter erschweren.

In diesem herausfordernden Umfeld wird es für die Branche zunehmend schwieriger, Neubauprojekte rentabel umzusetzen. Die Politik steht vor der Aufgabe, stabile Rahmenbedingungen zu schaffen, um den Wohnungsbau zu fördern und gleichzeitig den Herausforderungen der steigenden Energiekosten zu begegnen. Letztendlich wird die Zukunft des deutschen Immobilienmarktes von einer Vielzahl globaler Faktoren abhängen, die eng miteinander verknüpft sind und die Branche vor eine Phase der Unsicherheit und Anpassung stellen.

Burkhard Pohl

Immobilienkaufmann